Étude de cas — chiffres réels
Du T3 fatigué à la colocation T4,
18,6 % de rendement brut.
Une opération réelle conduite au Havre : acquisition à 65 k€, 25 k€ de travaux, transformation en colocation étudiante meublée et cashflow positif de 550 € par mois dès la mise en location.
90 000 €
Investissement total
65 k€ + 25 k€ travaux
1 400 €
Loyers mensuels
Colocation meublée 4 chambres
18,6 %
Rendement brut
Largement supérieur à 10 %
+ 550 €/mois
Cashflow positif
Net de toutes charges
01
Point de départ
Novembre 2024. Visite d'un T3 de 85 m² mis en vente à 90 000 €.
Après analyse, négociation menée par IKONOMIA : prix d'achat sécurisé à 65 000 €, soit 25 000 € d'économie par rapport au prix de présentation.
02
Travaux
L'appartement n'était pas bien agencé et l'espace mal optimisé. Objectifs travaux :
- • Transformer le T3 en T4 pour une colocation étudiante
- • Créer une salle d'eau supplémentaire
- • Mise aux normes électriques
- • Rafraîchissement complet (murs, sols)
Budget travaux : 25 000 €.
03
Réalisation
L'appartement est désormais un T4 meublé dont le salon a été créé à partir des pertes d'espace de l'entrée et des placards.
- • Les 4 chambres sont louées en location meublée et gérées par une agence locale.
- • Hormis l'électroménager et la literie, les meubles sont de seconde main pour optimiser le budget.
04
Les chiffres
Investissement de départ
Appartement : 65 000 €
Travaux et meubles : 25 000 €
Revenus locatifs
1 400 € / mois
Charges mensuelles
Crédit : 510 € · Gestion : 140 €
Taxe foncière : 135 € · Frais divers : 65 €
Rendement brut : 18,6 %
Cashflow positif : + 550 € / mois
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